关键词 业主委员会 物业服务合同 律师费
裁判要点：依法成立的业主委员会代表业主与物业管理公司签订物业服务合同，约定业主拖欠物业管理费的，物业管理公司经催促后业主仍不交纳的，物业管理公司向人民法院起诉，所涉及的律师费、交通费、通讯费、误工费由业主承担，是否属于对业主财产权利的处分，业主拖欠物业管理费并承担了合同约定的违约责任的情况下，是否还需要承担律师费。
相关法条
《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条
案件索引：
一审：广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第392号民事判决书
二审：广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民终1112号民事判决书
基本案情
原告佛山市嘉诚*业管理有限公司
被告陈*玲
原告诉称，原告是佛山市高明区某广场住宅楼的物业管理公司，被告是某广场1座1106号房产的业主。2012年8月佛山市高明区某广场第一届业主委员会成立后，代表被告与原告签订了《物业管理合同》，约定由原告继续为某广场住宅楼提供物业管理服务，按照被告的房产建筑面积252.24平方米，每月每平方米1.5元计收物业管理费，按每户每月32元计收设备维保费。但被告从2014年7月开始拖欠物业管理费、设备维保费，从2014年2月起开始拖欠公摊水电费，至今已拖欠各项费用合计5287.1元。另根据原告与佛山市高明区某广场第一届业主委员会于2014年8月28日就聘请律师协助追讨物业管理费事宜签订的协议，若通过诉讼方式回收物业管理费、设备维保费及水电费、滞纳金等费用，委托律师起诉所产生的费用应由被告承担。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.被告向原告支付2014年7月1日至2015年3月31日的物业管理费3405.6元及其滞纳金1226元、设备维保费288元及其滞纳金103.7元；2.被告向原告支付律师代理费2000元；3.本案诉讼费由被告承担。
裁判结果
佛山市高明区人民法院于2015年10月17日作出（2015）佛明法民一初字第392号民事判决书，判决：一、被告陈*玲应在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年7月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费3405.24元及滞纳金1225.89元、设备维保费288元，合共4919.13元给原告佛山市嘉*物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市嘉*物业管理有限公司的其他诉讼请求。原告不服，上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2016年5月27日作出（2016）粤06民终1112号民事判决书，维持原审民事判决第一项，撤销原审民事判决第二项，改判被告陈*玲向原告支付2000元律师费。
裁判理由
佛山市高明区某广场第一届业主委员会与嘉*物业公司于2014年1月1日签订《住宅物业管理合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩意见的，人民法院不予支持。嘉*公司系业主大会依法选聘的物业服务企业，故佛山市高明区某广场第一届业主委员会与嘉*物业公司签订的上述合同对业主陈*玲具有法律约束力。上述合同约定业主未按时缴纳物业管理费经催促后仍不支付，嘉*物业公司向人民法院提起诉讼所涉及的律师费等所有成本费用由欠费业主承担，本案中，陈*玲在嘉*物业公司发函催收物业管理费等费用后仍不履行交付义务，嘉*物业公司提起本案诉讼所支出的律师费2000元依约应由陈*玲负担。
案例注解
业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，合同内容是否无论约定何内容均对业主具有约束力？本案中，对于业主委员会与物业服务企业签订的关于律师费的约定是否对业主具有约束力存在争议。首先，应当确定律师费的约定是否属于业主委员会可行使的权限范围。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责物业服务合同合同约定，业主逾期缴纳物业管理费的，应承担相应的违约责任，如违约金、滞纳金等，而律师费的负担实质上是对业主权利的处分，未经业主大会决定通过的情况下，业主委员会与物业管理公司约定律师费由业主负担，属于加重业主责任的重大事项，根据《物业管理条例》（2007年修订）第十二条第三和第四款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”佛山市高明区某广场第一届业主委员会与原告对欠费业主达成追讨协议，如向欠费业主提起诉讼，律师费按每件2000元收取。属于需业主共同决定的共同管理权利的其他重大事项，该约定并无经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意,因此,该协议对业主不具有约束力。物业管理公司主张的律师服务费应不予支持。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条虽然明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩意见的，人民法院不予支持。”但该解释第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”由此可见，业主委员与物业管理公司签订的物业服务合同并非一概都对业主具有约束力。如果合同内容出现上述第二条规定的情形的，业主有权请求确认相关条款无效。对于律师费问题，正如前文所分析，属于对业主重大事项的约定，在业主逾期交纳物业管理费应承担相应违约责任如违约金、滞纳金等，还让业主非自愿地承担律师费的，显失公平。若该约定直接以的规定认为对业主具有约束力而认定对业主具有约束力，那么，在现实的案件审理中，容易出现业主一旦拖欠物业管理费，物业管理公司即可聘请律师提起诉讼，而诉讼请求的物业管理费远远不及律师费的数额，欠费业主承担违约金还要支付超额的律师费，违约责任过重，社会效果不好。因此，在审查业主委员会与业主签订的合同内容是否对业主具有约束力时，应当考虑合同内容是否对业主的重大权利进行处分，在业主委员会的权限与业主权利之间需达到平衡。
编写人：陈玉明
